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　　随着城市不断的快速扩张发展ღღ◈，城市可用土地空间逐渐减少ღღ◈，土地成本持续攀升ღღ◈，原有工业用地土地收益率不断下降等问题的凸显ღღ◈，工业上楼突然就成为了一个解决工业土地短缺的热门词汇ღღ◈。工业上楼的内涵在从市场倒逼型产品向政府引导型产品过度过程中不断多元深化ღღ◈，以新一代信息技术ღღ◈、智能制造ღღ◈、机器人ღღ◈、工业互联网等高端制造成为工业上楼的主要客群ღღ◈。深圳全至科技创新园作为宝安区乃至深圳市工业上楼的典型案例ღღ◈，为模式创新ღღ◈、政策推广提供了借鉴意义ღღ◈。

　　工业上楼的概念缘起于新加坡解决城市土地问题ღღ◈。上世纪80 年代ღღ◈，新加坡出现了一批“堆叠式厂房”应对城市土地资源极其紧缺的情况ღღ◈。堆叠式厂房由新加坡贸工部下属的裕廊集团进行建设和运营ღღ◈，针对从事都市型无污染产业的中小型企业ღღ◈，创建了集研发ღღ◈、中试ღღ◈、制造ღღ◈、仓储和办公多功能一体化的工业空间ღღ◈。厂房多以3 层叠3 层ღღ◈、最高为9 层的形态组成ღღ◈，每栋楼有8 到16 个单元ღღ◈，每个单元由3 个楼层组成ღღ◈，包含中试生产制造区ღღ◈、研发办公区和仓储区三个功能组成部分ღღ◈。后期由于整体产业转向知识型产业ღღ◈，新加坡的“工业上楼”也随之转为纬壹科技城等集制造和研发于一体的新型科技园区ღღ◈。

　　国内ღღ◈，工业上楼主要是指让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式ღღ◈，在不改变工业用地性质的前提下ღღ◈，提升楼宇的容积率ღღ◈，建设高度超过24 米ღღ◈，或者楼宇楼层数达到6 层及以上的工业厂房ღღ◈，重点吸引以新一代信息技术为核心的高端制造业ღღ◈，具有“精密小轻”ღღ◈、高环保ღღ◈、低能耗的特点ღღ◈。

　　珠三角地区凭借着与港澳毗邻的地缘优势ღღ◈，在改革开放以后迅速成为了世界重要的制造业基地ღღ◈。但随着经济的高速发展ღღ◈，珠三角城市工业面临着越来越严重的土地紧缺问题和产业升级挑图ღღ◈：深圳全至科技创新园基本信息战ღღ◈。深圳宝安区政府以推动工业上楼ღღ◈，通过在存量土地上挖掘价值潜力给出了一份自己的答案ღღ◈。

　　深圳全至科技创新园是国内第一个工业上楼项目ღღ◈，由业主深圳市佳领域实业有限公司进行改造, 运营方是深圳市全至产业新城运营有限公司ღღ◈。项目利用城市更新的机会探索工业上楼模式不朽情缘官方网站ღღ◈，既为企业园区创造了大量的厂房ღღ◈，又倒逼了工业结构调整和企业转型升级不朽浪漫试玩平台官网ღღ◈，ღღ◈，缓解了当时经济发展与用地紧张之间的矛盾猪无戒影院ღღ◈。在2012 年改造之初ღღ◈，工业上楼只是一个概念不朽情缘官方网站ღღ◈，缺乏明确的政策指导ღღ◈。

　　全至科技创新园地处宝安区沙井街道后亭社区ღღ◈，前身是茅洲山工业区ღღ◈，占地面积近3 万平方米ღღ◈。原有产业能级不足ღღ◈，更新前园区内共有29 家企业ღღ◈，均为五金制品ღღ◈、模具销售ღღ◈、配件包装ღღ◈、塑胶生产等传统低端制造行业ღღ◈，企业规模偏小ღღ◈，缺乏核心技术和知识产权ღღ◈。2011 年起ღღ◈，茅洲山工业园改造启动不朽情缘游戏ღღ◈，ღღ◈，以“适应中国制造2025ღღ◈、工业4.0 和高端智能制造业需要的新兴产业空间”为理念进行规划ღღ◈、启动旧改ღღ◈，通过拆除重建和综合整治相结合ღღ◈，正式转型为全至科技创新园ღღ◈。园区按照“厂房+ 写字楼”复合标准建设23 层的全至科创大厦ღღ◈，楼层高度增至99.8 米ღღ◈，层高4.2 米ღღ◈，荷载750kg/m2ღღ◈，打造一个集研发办公ღღ◈、高端生产ღღ◈、生活配套于一体的产业综合体ღღ◈，工业空间面积也从原先的5 万平方米ღღ◈，拓展至15.5 万平方米ღღ◈。园区主导产业是机器人和智能装备ღღ◈，重点培育机器人ღღ◈、智能装备ღღ◈、生物医疗设备ღღ◈、穿戴式智能设备ღღ◈、物联网ღღ◈、移动智能终端ღღ◈、工业4.0 等行业ღღ◈。到2019 年ღღ◈， 园区入驻中小微科技型企业160 多家, 集聚高端人才近三千多人, 目前园区招商入驻率已达90%, 且入驻园区的智能制造产业集聚度高达85% 以上ღღ◈。

　　建设科技创新平台促进产业协同ღღ◈。园区发起设立深圳市机器人标准检测服务平台ღღ◈、智能制造研究院ღღ◈、智能制造协同创新实验室IMC Labღღ◈、全至100创新型产业服务平台等重要产业创新平台ღღ◈，以“互联网+”的智慧服务模式形成科技创新产业集群ღღ◈，实现“产业链—供应链—服务链—创新链”四链一体的新型综合性园区生态体系ღღ◈。园区目前已获得国家级科技企业孵化器ღღ◈、深圳市特色工业园ღღ◈、宝安区科技桃花源ღღ◈、深圳市创客孵化基地ღღ◈、广东省科技企业加速器ღღ◈、沙井工业立街示范园区等荣誉称号不朽情缘官方网站ღღ◈。

　　园区财政支持补贴吸引产业集聚ღღ◈。园区内作为政府认定的科技孵化器ღღ◈，符合条件的企业可申请政府的无偿资助ღღ◈、补贴ღღ◈、奖励等ღღ◈，包括租金补贴5-20元/m2/月ღღ◈、科技孵化项目资助ღღ◈、科技孵化项目毕业奖励等ღღ◈，进一步提升对高端产业的吸引力ღღ◈。

　　科学规划适宜工业生产的建筑楼宇ღღ◈。科创大厦在建设之前即规划了科学流线ღღ◈，实现人车分流ღღ◈、人货分流ღღ◈， 配置大型全天候卸货平台ღღ◈，实现高效垂直运输ღღ◈。大厦配备多台大型载重客梯ღღ◈，方便楼内企业运送设备仪器ღღ◈、材料产品等ღღ◈， 满足各种大型研发ღღ◈、生产设备需求ღღ◈。

　　生活配套设施完善保障发展环境ღღ◈。园区包括一栋23层科创大厦(“工业上楼”模式主体)ღღ◈、3栋5层研发办公楼ღღ◈、1栋人才公寓ღღ◈、1栋综合配套楼, 配有会议中心ღღ◈、美术馆ღღ◈、员工食堂ღღ◈、咖啡店ღღ◈、书吧ღღ◈、篮球场ღღ◈、商业街ღღ◈、人才公寓等配套设施ღღ◈。

　　政府引导ღღ◈，加快城市更新向立体式开发转变ღღ◈。在2016 年2 月深圳出台《关于支持企业提升竞争力的若干措施》ღღ◈，提出研究划定产业区块控制线ღღ◈，确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里ღღ◈，占城市建设用地比重不低于30%ღღ◈。作为政策实践的执行者ღღ◈，宝安区在2016年7月出台了《深圳市宝安区工业控制线管理办法（试行）》ღღ◈，其中首次明确提出设置“工业红线”和“工业蓝线”的办法ღღ◈，为该区划定约为75平方公里的工业控制线ღღ◈。红线是保障该区长远发展而划定的工业用地底线ღღ◈，蓝线则是保障工业用地总规模而划定的可稳步转型的工业用地引导线ღღ◈。也正是基于深圳市和宝安区对产业空间的政策引导ღღ◈，拓展工业用地的垂直发展成为了城市更新的重要路径ღღ◈。宝安区利用全至科技创新园打造“工业上楼”样本ღღ◈，通过本地内部挖掘实现土地集约ღღ◈、节约ღღ◈，利用工业上楼等模式保障工业用地ღღ◈。

　　政策指引猪无戒影院ღღ◈，环境更新带动园区产业转型升级ღღ◈。对于园区形象ღღ◈、单位产值等诉求ღღ◈，地方政府约束了工业上楼产品的打造ღღ◈。进入园区的企业需要匹配园区产业能级ღღ◈，能满足适宜工业上楼发展的特性ღღ◈。入驻企业主要可分为三大类ღღ◈。一是传统工业中的轻工业与中小型制造业猪无戒影院ღღ◈，如轻型机械制造猪无戒影院ღღ◈、纺织ღღ◈、服装ღღ◈、食品猪无戒影院ღღ◈、印刷等ღღ◈；二是以新一代信息技术为代表的新型制造业ღღ◈，包括半导体ღღ◈、精密仪器ღღ◈、无线电ღღ◈、机电加工ღღ◈、微电子通讯不朽情缘官方网站ღღ◈、新能源电子游戏不朽情缘网址ღღ◈，ღღ◈、新材料研发等ღღ◈；三是研发中试功能与服务业ღღ◈。对于全至科技创新园ღღ◈，在招商引资过程中以工业互联网ღღ◈、智能装备及机器人ღღ◈、物联网ღღ◈、大数据产业为中心起重机ღღ◈！ღღ◈，定位为智能制造园区ღღ◈，仅接受拥有自主知识产权ღღ◈、自主研发能力的制造业企业入驻ღღ◈，对企业提出了更高的要求ღღ◈。而对于原先茅洲山工业园的企业猪无戒影院ღღ◈，全至科技创新园的更新倒逼企业进行自身的转型升级ღღ◈，将生产噪音较大ღღ◈、污染较大的设备迁移ღღ◈，保留原有的试验ღღ◈、测量等小型生产ღღ◈，优化改造企业生产流程ღღ◈，满足科创大厦对企业的要求ღღ◈。

　　配套保障ღღ◈，打通生产ღღ◈、研发融合的边线界定ღღ◈。全至科技创新园在建设之初就规划了适宜企业生产空间ღღ◈，充分保障货物运输及室内生产ღღ◈、堆放需求ღღ◈。在楼宇内的空间布局上ღღ◈，既有能满足企业做前段研发和办公的区域ღღ◈，又有后端的生产车间ღღ◈，满足企业做前段研发和办公的区域ღღ◈，又有后端的生产车间ღღ◈，满足高端制造企业研发生产一体化的需求ღღ◈。园区打造产业所需的科创服务平台ღღ◈，支持机器人和智能装备产业发展ღღ◈。园区配套完善的生活保障ღღ◈，人才公寓ღღ◈、健身场所ღღ◈、美术馆ღღ◈、商业街区等满足人才的生活需求ღღ◈，有利于企业对于人才的吸引和入驻ღღ◈。

　　从政策层面上ღღ◈，工业上楼是一种市场倒逼催生产品ღღ◈，宝安科技创新园工业上楼建设在2012年ღღ◈，而第一份工业上楼相关政策是2018年佛山市三水区出台的ღღ◈，产业园区基于自身发展需求探索自我更新转型模式ღღ◈。

　　将打造以“水（水资源与水生态环境）ღღ◈、能（绿色电力与可再生新能源）ღღ◈、城（城市综合体与城际基础设施联通）”为核心的高科技创新产业园ღღ◈，成为中国电建全球发展的战略决策中心ღღ◈、运营管控中心ღღ◈、技术创新中心ღღ◈、国际交流中心和品牌形象展示窗口ღღ◈。

　　中国电建相关负责人介绍ღღ◈：“项目将积极响应十九届五中全会提出的“把科技自立自强作为国家发展的战略支撑”的号召ღღ◈，以科技创新为核心驱动ღღ◈，按照国际5A甲级标准打造城市办公标杆不朽情缘官方网站ღღ◈，建成以“水ღღ◈、能ღღ◈、城”为核心的高科技创新产业园ღღ◈，为海淀高质量创新发展做出更大贡献ღღ◈。”

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